USUCAPIONE NOTARILE SENZA preventiva SENTENZA del GIUDICE: è valido?

il contratto di compravendita con cui viene trasferita la proprietà dell’immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per il tempo sufficiente al compimento dell’usucapione, anche se l’acquisto della proprietà non sia stato giudizialmente accertato, è valido?

Prima di rispondere a questa domanda, facciamo una piccola premessa.

L’usucapione è una fattispecie che ha per effetto l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale su di un bene. I suoi elementi costitutivi sono il possesso (e non la semplice detenzione) e la durata.

L’usucapione può avere ad oggetto diversi beni e diritti (per approfondire l’argomento, leggi questo articolo! CLICCA QUI qual è l’oggetto dell’usucapione? )

In base all’ art 1141 c.c. il possesso si presume in colui che esercita il potere di fatto sulla cosa e, conseguentemente, l’onere della prova grava sulla controparte che deve, quindi, dimostrare che tale potere ha avuto inizio come detenzione.

Il possesso, ovviamente, deve essere qualificato. Deve essere continuato, ininterrotto e pacifico (per “pacifico” si intende acquistato in modo non violento o clandestino).

Come si accerta la continuità del possesso? La risposta è la seguente: è necessario fare riferimento alla destinazione del bene.

Come si perfeziona l’acquisto per usucapione? esso si perfeziona con il decorso del termine previsto dalla legge e tale termine ha una durata differente a seconda della natura del bene (che può essere mobile o immobile), della sussistenza della buona fede al momento dell’inizio del possesso e se esiste o meno un titolo astrattamente idoneo all’acquisto. Il termine inizia a decorrere dal giorno in cui ha avuto inizio il possesso utile.

Dopo questa breve (ma essenziale) premessa, analizziamo il vero oggetto di questo articolo: il contratto di compravendita con cui viene trasferita la proprietà dell’immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per il tempo sufficiente al compimento dell’usucapione, anche se l’acquisto della proprietà non sia stato giudizialmente accertato, è valido?

La Cassazione con la sent 2485/07 si è pronunciata affermando che, in tale situazione, il contratto di compravendita è valido. Prima di chiarire le ragioni alla base di tale orientamento vediamo come, sempre la Cassazione, aveva risolto il problema PRIMA del 2007: più precisamente nel 1996.

Nel 1996 la Cassazione NON la pensava in questo modo, anzi, era giunta alla conclusione opposta: in altre parole, propendeva per la nullità del contratto.

Qual’era la ratio? La risposta è la seguente: Non è possibile – riteneva la Corte – configurare una vendita del solo possesso in quanto è possibile solo trasferire diritti e non posizioni di fatto come il possesso. Per tale ragione un trasferimento immobiliare senza la preventiva sentenza di accertamento di avvenuta usucapione NON può essere considerato valido. Gli effetti del possesso protratto nel tempo, infatti, non sono e non possono essere considerati come un diritto. In altre parole, l’esercizio del possesso per il numero di anni stabilito dalla legge costituisce solamente il presupposto per ottenere il riconoscimento del diritto di proprietà sulla cosa posseduta. L’acquisto di tale diritto per effetto dell’usucapione per poter esser fatto valere, e quindi costituire oggetto di un contratto di compravendita, deve obbligatoriamente essere prima accertato e dichiarato giudizialmente.

Con la sent 2485/07 la Cassazione ha, invece, distinto le due situazioni: l’impossibilità che oggetto di una vendita possa essere solo il possesso in quanto tale, è una cosa (e, come detto, NON è possibile tale tipo di trasferimento); la situazione di chi vuole trasferire il diritto di proprietà acquistato per usucapione è invece un’altra. In questo ultimo caso, infatti, l’oggetto del trasferimento NON è il possesso ma, invece, la proprietà acquistata a titolo originario mediante usucapione. Di conseguenza, il contratto di trasferimento è VALIDO.

Quindi, per essere un po’ sintetici, possiamo dire questo: Nel 1996 la Cassazione NON distingueva le due ipotesi 1)l’impossibilità che oggetto di una vendita possa essere solo il possesso in quanto tale e 2) la situazione di chi, invece, vuole trasferire il diritto di proprietà acquistato per usucapione. Per tale ragione, non distinguendo queste due ipotesi, propendeva per la nullità del contratto (soluzione ovviamente corretta nei confronti dell’ipotesi n.1) – un contratto che pretendesse di trasferire il semplice possesso – ma, invece, ERRATA nei confronti dell’ipotesi n. 2 – un contratto avente ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà acquistato per usucapione). Nel 2007 La Cassazione avendo invece distinto queste due ipotesi ha chiaramente mutato orientamento, ritenendo che un contratto avente ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà acquistato per usucapione sia PERFETTAMENTE VALIDO SENZA LA NECESSITÀ DI UN PREVENTIVO ACCERTAMENTO GIUDIZIALE.

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