(foto presa da http://www.faronetwork.it )

QUANDO IL FISCO PUÒ PIGNORARE LA CASA?

Le regole sul pignoramento della casa non sono cambiate dopo l’avvenuto passaggio delle funzioni di riscossione da Equitalia all’Agenzia delle Entrate.

In questo articolo ci occuperemo di analizzare i vari limiti che l’Agente della Riscossione incontra quando iscrive un’ipoteca sulla casa del contribuente e la mette all’asta (ovviamente dopo aver effettuato l’iscrizione in questione). In particolare, in merito al divieto di pignoramento della prima casa è bene tener presente fin da ora che tale divieto non riguarda, in realtà, la “prima casa” nel senso stretto del termine: in altre parole, con tale espressione ci si riferisce all’unico immobile di residenza.

Tornando a noi, quando il fisco può pignorare la casa?

Innanzitutto è essenziale tener presente che quanto diremo sul pignoramento della casa vale esclusivamente quando il creditore è il fisco. se il creditore, infatti, è un soggetto diverso – ad esempio una banca – essendo un soggetto privato non operano gli stessi limiti. Ciò significa, ad esempio, che, da un lato, in tali ipotesi sarà possibile un pignoramento immobiliare anche per debiti di piccoli importi e, dall’altro, sarà rimessa alla discrezionalità del creditore la scelta circa quale procedura gli è più conveniente adottare nel caso concreto.

quando il fisco mette ipoteca o pignora la casa del contribuente operano dei limiti che, tendenzialmente, sono volti a favorire il debitore, garantendogli il diritto alla casa qualora si tratti di debiti di piccolo importo.

l’Agenzia delle Entrate, come primissima cosa, deve innanzitutto iscrivere l’ipoteca pirma di poter avviare correttamente il pignoramento sulla casa del contribuente. Questa regola non è valida per i creditori privati. Ad essi, infatti, è riconosciuta la possibilità di avviare l’esecuzione forzata sugli immobili dei debitori senza avere un’ipoteca – anche se, solitamente, succede davvero in poche occasioni. È utile ricordare che la funzione dell’ipoteca è quella di garantire al creditore munito di tale diritto reale di garanzia l’immediata soddisfazione sul ricavato dell’eventuale vendita all’asta. Da ciò consegue che, qualora vi siano più creditori intervenuti nella procedura esecutiva, il prezzo pagato dall’aggiudicatario servirà innanzitutto a soddisfare le pretese del creditore ipotecario di primo grado, poi quello con l’ipoteca di secondo grado, ecc. Nel caso in cui non vi siano altre ipoteche di grado inferiore allora il ricavato verrà distribuito proporzionalmente tra i restanti creditori non muniti di garanzia.

Altra regola molto importante che l’Agenzia delle Entrate è obbligata a seguire è la seguente: aspettare sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca per poter validamente avviare il pignoramento immobiliare. Questo limite non opera per i creditori privati, ai quali infatti è riconosciuta la possibilità di fare entrambe le cose nello stesso momento.

L’ipoteca è legittima esclusivamente quando il debito iscritto a ruolo sia superiore a 20mila euro.

Quindi se, ad esempio, il contribuente ha un debito di 15 mila euro non rischia il pignoramento immobiliare essendo legittimi differenti tipi di pignoramento.

Si tenga presente che, all’opposto, qualora il contribuente avesse un debito di 25mila euro ben potrebbe versare 5 mila euro al fisco al fine di portare la soglia della passività al di sotto del limite del pignoramento immobiliare – in questo caso, da 25mila euro, il contribuente scende a 19mila euro, mantenendosi quindi sotto il tetto dei 20 mila euro). Perché questo? Perché la legge prevede che il fisco non possa rifiutare pagamenti spontanei anche se parziali e anche se non autorizzati con un piano di dilazione.

Il pignoramento può essere avviato soltanto se il debito superi i 120mila euro.

Se il debito è inferiore a 20 mila euro non sarà possibile nemmeno l’ipoteca (per le ragioni già esposte nei paragrafi precedenti.

Se il debito supera i 20 mila euro ma sia comunque inferiore a 120 mila euro l’ipoteca è possibile ma non altrettanto può dirsi per il pignoramento. L’Agenzia delle Entrate, infatti, potrà validamente iscrivere l’ipoteca ma non potrà, invece, avviare l’esecuzione. Perché questo? Perché l’ipoteca consente al fisco di poter partecipare come creditore privilegiato ad eventuali pignoramenti promossi da altri creditori (es: la banca per il caso di mancato pagamento del mutuo)

se il debito supera i 120 mila euro l’Agenzia delle Entrate potrà allora legittimamente avviare il pignoramento immobiliare.

Si tenga presente che, comunque, l’esecuzione forzata può essere validamente avviata soltanto a condizione che il valore di tutti gli immobili posseduti dal debitore sia pari o superiore a 120 mila euro. Tuttavia, è bene precisare che il fisco non può avviare il pignoramento immobiliare se:

a)il debitore ha un solo immobile che vale meno di 120mila euro.

b)ha più immobili che, se sommati tra loro, valgono meno di 120mila euro.

Con riguardo al divieto di pignoramento della prima casa, come detto all’inizio dell’articolo, tale regola non riguarda “in senso stretto” la prima casa. Se così fosse, infatti, se il contribuente avesse cinque immobili, quello che è stato acquistato per primo non sarebbe pignorabile. il divieto riguarda, invece, esclusivamente i casi in cui il debitore sia proprietario di un solo immobile. Quindi, se il contribuente è proprietario di più di una casa – non necessariamente per l’intero, ma magari anche in condominio con altri soggetti, e quindi solo per quote) costui potrà subire il pignoramento (sull’immobile nel quale risiede).

Si noti, comunque, che il divieto di pignoramento della prima casa (la c.d. abitazione principale) è legittimo, e quindi possibile, soltanto a condizione che:

a)in esso il contribuente abbia fissato la propria residenza;

b)non sia un immobile di lusso (quindi non sia una villa, un castello oppure un palazzo di grande pregio artistico o storico)

c)sia accatastato come civile abitazione.

È infine opportuno sottolineare una questione molto importante: nel caso di pignoramento della casa da parte del fisco se l’immobile non si vende alla terza asta l’Agente della riscossione può chiedere che questo venga assegnato allo Stato. Quindi, in tale ipotesi, l’agente della riscossione non dovrà preoccuparsi del fatto che, eventualmente, l’asta non riesca, potendo infatti contare su una regola che lo avvantaggia di molto, posto che è la legge stessa a consentire che il bene venga comunque assegnato allo stato. In altre parole, in questa ipotesi, quindi, il fisco potrà essere comunque sicuro che la procedura di pignoramento porti comunque i suoi frutti, proprio perché è la legge stessa a “parteggiare” (potremmo dire) per l’agente della riscossione, consentendole di beneficiare di una regola del tutto particolare, ma sicuramente molto utile. Questa regola non opera, invece, quando il creditore sia un soggetto privato. In tale ipotesi, infatti, il creditore in caso di mancata vendita dovrà rinunciare alla procedura (ciò a tutto vantaggio del debitore). Nella medesima situazione, invece, quando il creditore è, come detto, l’agente della riscossione il debitore non potrà giovarsi dell’obbligatoria chiusura della procedura in caso di mancata vendita particolarmente pericolosa per il debitore che, invece, nel caso del creditore privato può contare in una lunga serie di aste e, in caso di mancata vendita, nella chiusura della procedura.

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