Pagamento delle spese condominiali – il nuovo proprietario quando è obbligato?

Il tema del pagamento delle spese condominiali che il nuovo proprietario deve affrontare dopo la vendita è molto serio e merita un approfondimento.

le spese condominiali sono legate alla proprietà dell’appartamento

Partiamo, innanzitutto, dal dire che le spese condominiali sono legate alla proprietà dell’appartamento. Questo significa, quindi, che tanto i benefici quanto gli oneri si trasferiscono con la vendita (e quindi con il passaggio di proprietà).

Cosa accade se, tuttavia, il vecchio proprietario risulti essere inadempiente (non avendo corrisposto tutte le spese condominiali che gravavano su di lui in quanto proprietario)?

La legge prevede che il condominio possa rivalersi direttamente sul nuovo proprietario – al quale potrà essere notificato un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento delle spese (siano esse condominiali o relative ad altri interventi avvenuti nel condominio).

diritto di regresso

Al nuovo proprietario, tuttavia, fa capo il diritto di regresso con il quale costui potrà, dopo aver pagato, recuperare le somme dal vecchio proprietario (colui il quale era e sarebbe stato obbligato a corrispondere le somme versate, invece, dal nuovo proprietario).

spese di manutenzione

E per quanto riguarda le spese di manutenzione?

In tal caso è doverosa la seguente precisazione:

a)per i lavori di manutenzione ordinaria (quindi quegli interventi che non comportano aumento di valore dell’edificio) Il pagamento deve essere effettuato da chi è proprietario al momento in cui i lavori vengono eseguiti.

b)per i lavori di manutenzione straordinaria (quindi quegli interventi che comportano innovazioni, migliorie che aumentano il valore dell’immobile) Il pagamento spetta a chi è proprietario al momento in cui lo svolgimento dei lavori è autorizzato dalle delibera assembleare .

Quindi in questa seconda ipotesi, per essere un po’ sintetici, per l’individuazione del soggetto tenuto al pagamento ciò che rileva è soltanto il momento in cui l’assemblea ha adottato la decisione di eseguire i lavori. Quindi, se questa è stata deliberata prima della vendita, allora ad essere obbligato sarà il vecchio proprietario – quindi il venditore. In caso contrario, invece, vi sarà tenuto il nuovo proprietario – quindi il compratore)

Anche in queste due ipotesi, tuttavia, qualora il venditore (vecchio proprietario) non paghi, il nuovo proprietario sarà tenuto ad effettuare il pagamento al posto suo (potendo poi, ovviamente, agire in regresso contro il venditore).

certificazione liberatoria firmata dall’amministratore del condominio

Tuttavia, posto che l’azione di regresso non sempre è così agevole, può essere opportuno tutelarsi in un altro modo: prima di stipulare l’atto di vendita è consigliabile chiedere al venditore di certificare (per mezzo di una certificazione liberatoria firmata dall’amministratore del condominio) che:

a)i pagamenti degli oneri condominiali siano stati tutti saldati

b)non siano state deliberate spese per lavori ancora da eseguire.

E Quando l’immobile pignorato sia stato acquistato all’asta?

E Quando l’immobile pignorato sia stato acquistato all’asta? Le spese condominiali da chi devono essere pagate? Anche in tal caso il soggetto obbligato il teoria sarebbe il debitore esecutato. Tuttavia, qualora costui non paghi, l’obbligo graverà sull’acquirente (che nell’ipotesi di vendita all’asta è l’aggiudicatario) il quale, poi, potrà agire in regresso contro il debitore esecutato al fine di recuperare le spese sostenute.