Obbligazioni propter rem : cosa sono? Come funzionano?

In questo articolo analizzeremo brevemente l’istituto delle obbligazioni propter rem (o obbligazioni reali) definendole, dando uno sguardo al loro funzionamento e sottolineandone la differenza, pur se sottile e considerata da autorevole dottrina (TORRENTE – SCHLESINGER), con un altro tipo di obbligazione: le obbligazioni ambulatorie.

Le obbligazioni propter rem non possiedono diversa natura da quella delle altre obbligazioni. Da esse, infatti, si differenziano solamente in forza dell’origine e delle vicende che afferiscono al trasferimento della posizione passiva del debitore.

In alcuni casi, quindi, la titolarità passiva del rapporto obbligatorio si determina in base alla titolarità della proprietà o di altro diritto reale su un determinato bene.

Es: le spese condominiali gravano sui proprietari delle singole unità immobiliari del condominio in proporzione al valore delle rispettive proprietà esclusive.

Per questo si parla quindi di obbligazioni propter rem (=obbligazioni reali).

Secondo autorevole dottrina (TORRENTE – SCHLESINGER) questo tipo di obbligazione va, tuttavia, tenuta ben distinta dalla c.d. obbligazione ambulatoria nella quale (a differenza di quanto accade in quella propter rem) la trasferibilità del credito, senza onere di comunicazione al debitore, comporta la seguente conseguenza: costui ignora a chi dovrà, alla scadenza dell’obbligazione stessa, effettuare la prestazione.

Es: nell’ipotesi del pagherò-cambiario se il titolo è liberamente trasferibile l’emittente non sa, a priori, a chi dovrà effettuare il pagamento. Lo scoprirà, infatti, solo al momento in cui il titolo stesso verrà presentato per l’incasso del credito.

A questo punto potrebbe sorgere il seguente dubbio: siccome sia nelle obbligazioni propter rem sia in quelle ambulatorie i soggetti esistono sin dall’origine, ma non sono individuati nella loro qualità personale, come mai sono differenti?

La risposta è la seguente: mentre nel caso delle obbligazioni propter rem è possibile in qualunque momento rintracciare il soggetto debitore (nell’esempio fatto, il proprietario dell’unità immobiliare presente nel condominio), nel caso delle obbligazioni ambulatorie, invece, ciò non è possibile. In relazione ad esse, infatti, se pensiamo all’esempio fatto prima (quello del pagherò cambiario) soltanto al momento in cui il titolo stesso verrà presentato per l’incasso del credito sarà possibile sapere a chi debba essere pagato il credito (in forza del titolo di credito), mai prima!.

Quindi, per essere un po’ sintetici, possiamo dire così: tanto nelle obbligazioni propter rem quanto in quelle ambulatorie i soggetti esistono sin dall’origine e non sono individuati nella loro qualità personale. Tuttavia, mentre nel primo tipo di obbligazione (quelle propter rem) è possibile in qualunque momento individuare il soggetto passivo dell’obbligazione (es il proprietario dell’unità immobiliare – salvo, ovviamente, che costui abbia perso tale qualità nel caso in cui avesse venduto l’appartamento e, quindi, in tale ipotesi il soggetto passivo delle spese condominiali sarà il nuovo proprietario); nel caso delle obbligazioni ambulatorie, invece, se pensiamo all’esempio del pagherò-cambiario, soltanto al momento in cui il titolo stesso verrà presentato per l’incasso del credito sarà possibile sapere a chi debba, effettivamente, essere pagato il credito.