RECESSO dal CONTRATTO D’AFFITTO: Cosa sapere!

In questo articolo affronteremo il tema del recesso dal contratto di affitto (o, in termini “tecnici”, contratto di locazione). Quanto diremo vale sia per l’affitto di una casa ad uso abitativo sia per quello di un appartamento sito in un condominio.

Vedremo quindi come l’inquilino può agire al fine di ottenere la disdetta dall’affitto. In altri termini risponderemo alla domanda “come si recede dall’affitto?” al fondo dell’articolo sarà poi possibile consultare un fac-simile di lettera di recesso, da inviarsi a mezzo di raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza.

Vedremo infine quali sono i tempi da osservare per proporre validamente la disdetta dal contratto, che cosa si intende per “gravi motivi” e quali sono quelli che consentono il recesso dall’affitto, analizzandone poi, in particolare, uno di quelli che teoricamente può ritenersi fra i più ricorrenti che spingono un inquilino a voler recedere dal contratto: i rumori. Vedremo quindi in che cosa consistono questi rumori e quale tutela è predisposta per gli stessi.

Il recesso dal contratto di affitto

La legge consente sempre al conduttore di recedere dall’affitto in qualsiasi momento purché ricorrano gravi motivi (a prescindere, quindi, dalle specifiche cause eventualmente inserite nel contratto di locazione).

A questo punto la domanda sorge spontanea: la disdetta dal contratto di affitto quanti mesi prima deve essere effettuata?

La risposta è la seguente: Il conduttore dovrà effettuarla almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Quindi i gravi motivi alla base del recesso dovranno essere comunicati dal conduttore al locatore entro il suddetto termine.

Come si recede dall’affitto?

Per poter validamente esercitare il recesso anticipato dal contratto affitto il conduttore ha l’obbligo di comunicare al locatore tale intenzione. In che modo? con una raccomandata a/r e almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.

In caso di recesso senza preavviso cosa accade al conduttore? Semplice: costui sarà tenuto a risarcire il danno (o i danni) che il locatore riesca a provare di aver subito a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile. Il conduttore, tuttavia, può liberarsi dall’obbligo di corrispondere il risarcimento del danno se riesce a dimostrare che il locatore ha comunque utilizzato l’immobile direttamente o indirettamente.

Cosa si intende per gravi motivi? Secondo la giurisprudenza tale espressione si riferisce a tutti quei fatti che sopraggiungono in un momento successivo alla firma della locazione (e che, quindi, al momento della firma non potevano nel modo più assoluto costituire oggetto di previsione da parte dell’inquilino) ed estranei alla volontà del conduttore.
Con riguardo, invece, al requisito della gravità , con essa si intende qualsiasi causa così grave da rendere troppo gravoso (o nei casi più gravi addirittura impossibile) proseguire serenamente il rapporto contrattuale.

Un esempio? I rumori.

I rumori in condominio

Il conduttore che venga disturbato dai rumori causati dal vicino ha il diritto di ricorrere al giudice al fine di ottenere tutela. Il tipo di azione che potrà esercitare è di natura civilistica. l’inquilino, in altre parole, potrà agire al fine di ottenere la cessazione delle molestie e il risarcimento del danno – che andrà calcolato in via equitativa, senza quindi il necessario bisogno di dimostrare il cagionamento di un preciso danno alla salute.

La causa, quindi, non deve essere intrapresa dal proprietario dell’appartamento.

Perché?

Perché costui NON è il soggetto direttamente danneggiato dal rumore (l’unico eventuale danno, infatti, potrebbe sussistere in ordine al fatto che il suo immobile potrebbe divenire meno appetibile sul mercato, ma ciò non rileva e non è direttamente collegato alla presenza dei rumori). In altri termini, pur in presenza di rumori, se non è l’inquilino a decidere di attivarsi non potrà accadere nulla al contratto di locazione e, di conseguenza, il locatore non patirà alcun danno, nemmeno eventuale. Per tale ragione la legittimazione ad agire in giudizio spetta all’inquilino!.

Cosa accade se il rumore ha creato disturbo non soltanto ad una sola ma, addirittura, a più nuclei familiari? (es il rumore proveniente da locale notturno la cui musica abbia disturbato considerevolmente l’intero quartiere). In tale ipotesi l’azione esercitabile NON sarà più quella civilistica, potendo infatti essere esercitata direttamente l’azione penale. In altre parole, le vittime di di tali molestie potranno recarsi dalle forze dell’ordine per depositare una querela.

Secondo la Cassazione il rumore in condominio costituisce, quindi, sempre una causa di disdetta anticipata dall’affitto, a prescindere da quali siano le cause del rumore e nonostante l’eventuale disponibilità del locatore ad effettuare lavori volti ad insonorizzare l’appartamento.

Quindi, per essere un po’ sintetici, secondo gli Ermellini il conduttore può sempre recedere in anticipo dal contratto di affitto nonostante il locatore abbia provveduto ad eventuali lavori di insonorizzazione.

E il locatore? Cosa potrà fare una volta che l’inquilino abbia esercitato l’azione, ottenuto tutela e, conseguentemente, la casa sia rimasta vuota? Ebbene, in tale ipotesi, il padrone di casa potrà chiedere il risarcimento del danno (al vicino rumoroso, ad esempio, qualora l’origine del rumore fosse a lui addebitabile) per comportato “la perdita dell’inquilino” con conseguente danno alle proprie finanze. Il locatore, più nel dettaglio, potrà chiedere la corresponsione di un importo pari a tutti i canoni di locazione fino alla data della scadenza naturale del contratto (a cui non si è giunti a causa del recesso anticipato legittimamente esercitato dal conduttore).

Come promesso all’inizio dell’articolo, qui di seguito trovate un esempio di modello di disdetta dal contratto di affitto

 

Egr. sig.

(locatore) …

(Residenza) …

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in………, via………

Egregio Signor/Spettabile società…………,

con la presente comunico che a far data dal……… recedo anticipatamente dal contratto di locazione concluso in data………….. della durata di………….. attualmente in corso e relativo all’appartamento in………, via……… n……….

– Tale recesso è esercitato ai sensi degli effetti di cui all’art. 3 L. 431/98, stante l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto……… (specificare il grave motivo sopravvenuto)

Le confermo pertanto che entro tale data provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.

Distinti saluti.

………

(Firma del conduttore)