Esecuzione immobiliare : brevissima descrizione della procedura

L’esecuzione immobiliare si esegue mediante il pignoramento immobiliare che, a sua volta, si esegue mediante la notificazione al debitore e la successiva trascrizione di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l’ingiunzione prevista nell’articolo 492.

l’ufficiale giudiziario consegna, immediatamente dopo la notificazione dell’atto di pignoramento, copia autentica dello stesso con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari il quale trascrive l’atto e gli restituisce una delle note.

Quando deve essere depositata l’istanza di vendita immobiliare? La risposta è la seguente: successivamente all’esecuzione immobiliare il creditore – per opera del suo avvocato – deve, entro 90 giorni, iscrivere il pignoramento e depositare l’istanza di vendita.

Dove va trascritto il pignoramento? La risposta è la seguente: presso la competente conservatoria dei registri immobiliari.

Altre due sono le operazioni dell’esecuzione immobiliare che l’avvocato del creditore DEVE porre in essere:

1)ai sensi dell’art 499 cpc, qualora vi siano eventuali creditori iscritti (ipotecari o privilegiati) è necessario notificare loro l’avvenuto pignoramento

b)ai sensi dell’art 599 cpc, qualora vi siano dei comproprietari è necessario notificare il pignoramento anche a loro.

(N.B. : in questo particolare caso – comproprietà dell’immobile del debitore con altri soggetti – qualora l’immobile non sia divisibile in natura, oppure sia altamente improbabile che che la quota indivisa sia venduta ad un prezzo che sia superiore o pari alla stessa, è necessario dare inizio al giudizio di divisione, così come stabilito dal codice civile agli artt. 713-768 cc. Perché? La risposta è semplice: grazie al giudizio di divisione sarà possibile determinare le quote di valore ed il prezzo di vendita che dovrà essere destinato al terzo comproprietario (il quale, ovviamente, NON essendo debitore ha diritto ad avere la sua parte))
L’immobile pignorato deve poi essere necessariamente:

a)stimato da un consulente nominato dal giudice;

b)custodito da un custode che provveda all’amministrazione del bene e alle operazioni preliminari alla vendita (es la pubblicità)

Una volta che il bene sia stato stimato questo viene posto in vendita. La vendita può essere senza incanto o con incanto ed il prezzo del bene DEVE essere quello indicato dal consulente nominato per effettuare la stima

…Cosa accade qualora, al termine della procedura di vendita, il bene immobile rimanga invenduto? La risposta è semplice: il prezzo del bene DEVE essere ridotto ed il bene immobile viene messo in vendita nuovamente.

Il prezzo ricavato dall’esecuzione immobiliare a seguito della vendita viene distruibuito tra i creditori. In che ordine? Quello dei privilegi indicati dal codice civileagli artt. 2745-2783 bis c.c.

L’esecuzione immobiliare ha subito delle recenti modifiche che ho illustrato nel seguente articolo : esecuzione immobiliare – novità dl 23 giugno 2015