Contratto di Locazione NON registrato: è possibile sfrattare l’inquilino?
È possibile chiedere lo sfratto di un inquilino quando il contratto di locazione, tra costui ed il proprietario dell’immobile, NON sia stato opportunamente registrato? (non sia stata quindi, in altre parole, versata l’imposta di registro – gravante in parti uguali su entrambi i soggetti). La risposta è NO. Tuttavia, prima di analizzare il rimedio comunque concesso dalla legge al proprietario per costringere l’inquilino a lasciare l’immobile, è opportuno soffermarsi sulla ratio che soggiace a tale impossibilità. In altre parole, quali sono gli effetti di un contratto di locazione che non sia stato opportunamente registrato? La risposta è la seguente: il contratto di locazione è nullo e, a causa di tale nullità, non risulta conseguentemente possibile avviare la procedura di sfratto (il proprietario di un immobile, infatti, può validamente ricorrervi solo quando il contratto di locazione – da lui stipulato con il conduttore – sia stato regolarmente registrato!)
Qual’è, tuttavia, la strada percorribile per far si che il conduttore sia costretto a lasciare l’immobile? La legge, in ipotesi come quella in esame, consente al proprietario di agire SOLAMENTE attraverso l’instaurazione di un procedimento ordinario di cognizione volto a: 1)far accertare al giudice “l’occupazione abusiva” del conduttore; 2)condannarlo a rilasciare l’immobile. In altre parole, quindi, è la condizione di abusivismo del conduttore che legittima il proprietario ad agire in giudizio e non l’eventuale decorso del termine previsto nel contratto di locazione o il mancato pagamento di uno o più canoni. Infatti, in presenza di un contratto di locazione stipulato per iscritto, ma NON registrato, NON rilevano né il mancato rispetto (da parte del conduttore) del termine decorso il quale la locazione si intenda conclusa e nemmeno il fatto che costui non abbia pagato uno o più canoni al proprietario. Perchè? Perché, come detto, il contratto di locazione non registrato è nullo e conseguentemente è come se non fosse stato mai stipulato (per tale ragione non è quindi possibile né esperire la procedura di sfratto per finita locazione né quella di sfratto per morosità).
Il proprietario, allora, agendo (mediante un ordinario processo di cognizione) cosa può chiedere al giudice? (oltre all’accertamento dell’occupazione abusiva del terzo e alla sua condanna a rilasciare l’immobile) La risposta è la seguente: il risarcimento del danno che il proprietario ha dovuto subire (non potendo occupare l’immobile a causa dell’occupazione abusiva del conduttore).
Come verrà calcolato tale risarcimento? Solitamente il giudice lo calcola in base al canone medio di locazione di una determinata zona e parametrato al valore dell’immobile in questione.
É importante, infine, precisare un elemento: la Corte Cost (con sent. n. 50/2014) ha sancito l’illegittimità costituzionale della norma che consentiva, in casi come quello in esame (contratto di locazione non registrato) di considerarlo “automaticamente convertito” in un contratto di locazione 4+4, con canone corrispondente ad un importo pari a 3 volte quello della rendita catastale, in caso di spontanea denuncia (da parte del conduttore) del contratto di locazione non registrato.
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